oleh Muhammad Faiz bin Hasan
Selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement atau SPA), soalan paling lazim daripada pembeli ialah: bila saya dapat kunci rumah? Jawapannya bergantung kepada jenis hakmilik dan kelancaran pinjaman anda, tetapi secara umum proses ini mengambil masa kira-kira tiga hingga enam bulan bagi hartanah yang sudah mempunyai hakmilik individu atau strata. Berikut adalah garis masa langkah demi langkah.
Berapa lama tempoh selepas menandatangani SPA?
Apabila SPA ditandatangani, ia biasanya menetapkan tempoh penyelesaian (Completion Period), lazimnya tiga (3) bulan, dengan tempoh lanjutan automatik satu (1) bulan tertakluk kepada faedah lewat. Dalam tempoh inilah baki harga belian perlu dijelaskan kepada penjual. Pada peringkat ini pembeli juga membayar deposit, kebiasaannya 10% daripada harga belian, ditolak wang earnest yang telah dibayar semasa tempahan.
Bagaimana pinjaman bank mempengaruhi tempoh?
Jika anda membiayai pembelian dengan pinjaman bank, anda perlu mendapat surat tawaran pinjaman, menandatangani perjanjian pinjaman (Loan Agreement) yang disediakan oleh peguam bank, dan membenarkan bank mengeluarkan baki harga belian kepada penjual. Kelewatan kelulusan pinjaman adalah punca paling kerap transaksi tertangguh. Disarankan anda menguruskan permohonan pinjaman seawal mungkin, malah sebelum SPA ditandatangani.
Apakah proses pindah milik dan duti setem?
Peguam akan menyediakan Memorandum Pindah Milik (MOT) atau Borang 14A untuk memindahkan hakmilik atas nama anda. MOT ini perlu disetemkan di Lembaga Hasil Dalam Negeri, di mana duti setem berperingkat (1% hingga 4% mengikut harga) dikenakan. Proses penilaian dan penyeteman ini sendiri mengambil masa beberapa minggu.
Bagaimana pendaftaran di Pejabat Tanah berfungsi?
Selepas disetemkan, MOT didaftarkan di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran Hakmilik. Setelah pendaftaran selesai, hakmilik sah bertukar atas nama anda. Bagi hartanah berstatus Master Title atau yang memerlukan kebenaran pindah milik (consent) daripada pihak berkuasa negeri atau pemaju, peringkat ini boleh mengambil masa lebih lama. Apabila baki harga belian dijelaskan sepenuhnya dan pindah milik sempurna, transaksi dianggap selesai dan kunci diserahkan.
Apakah yang melambatkan proses?
Beberapa faktor lazim yang memanjangkan garis masa termasuk hartanah tanpa hakmilik individu atau strata (masih di bawah Master Title) yang memerlukan kebenaran pindah milik daripada pemaju; tanah rizab Melayu atau hartanah berkaveat yang memerlukan kebenaran tambahan; kelewatan pinjaman akibat dokumen tidak lengkap; serta penjual yang masih mempunyai pinjaman tertunggak (redemption) yang perlu diselesaikan dengan banknya.
Bagaimana saya boleh mempercepatkan transaksi?
Anda boleh membantu kelancaran transaksi dengan menyediakan dokumen pengenalan dan kewangan dengan lengkap dan awal, menguruskan pinjaman seawal mungkin, serta menjawab pertanyaan peguam dengan segera. Peguam konveyans (conveyancing) yang berpengalaman akan menyelaras antara penjual, bank, Lembaga Hasil dan Pejabat Tanah supaya tiada peringkat yang tertangguh tanpa sebab.
Nota: Maklumat ini bersifat pendidikan dan umum sahaja, bukan nasihat guaman untuk kes tertentu. Garis masa sebenar bergantung kepada jenis hakmilik dan keadaan transaksi anda.
