oleh Muhammad Faiz bin Hasan
Penyewa berhenti membayar sewa, tetapi enggan keluar. Ramai tuan rumah tergoda untuk mengambil jalan pintas, iaitu menukar mangga pintu, memotong bekalan elektrik, atau mengeluarkan barang penyewa supaya penyewa terpaksa keluar. Niat itu mungkin difahami, tetapi caranya salah di sisi undang-undang, dan boleh menyebabkan tuan rumah pula yang didakwa. Artikel ini menerangkan secara mendalam cara yang sah untuk mengeluarkan penyewa dan memulihkan sewa tertunggak di Malaysia, lengkap dengan peruntukan akta, kaedah mahkamah, dan kes yang berkaitan.
Adakah Malaysia mempunyai Akta Penyewaan yang khusus?
Setakat ini, Malaysia masih tiada satu Akta Penyewaan kediaman yang khusus dan berkuat kuasa. Cadangan Akta Penyewaan Kediaman (Residential Tenancy Act) pernah dibincangkan, namun ia belum digubal sebagai undang-undang. Oleh itu, hubungan tuan rumah dan penyewa dikawal oleh perjanjian sewa (tenancy agreement) itu sendiri sebagai kontrak, dibaca bersama beberapa statut am seperti Akta Kontrak 1950, Akta Relif Spesifik 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, dan Akta Distres 1951. Inilah sebabnya perjanjian sewa yang lengkap dan jelas amat penting, kerana ia menjadi rujukan utama apabila berlaku pertikaian.
Bolehkah tuan rumah tukar mangga atau potong elektrik untuk halau penyewa?
Tidak boleh. Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 (Specific Relief Act 1950) menghapuskan hak tuan rumah untuk mendapatkan semula milikan hartanah melalui cara main hakim sendiri (self-help). Maksudnya, tuan rumah wajib menuntut milikan melalui prosiding di mahkamah, bukan dengan tindakan paksaan sendiri. Menukar kunci, memotong bekalan air atau elektrik, dan mengeluarkan barang penyewa semuanya bukan cara yang sah, walaupun penyewa memang berhutang sewa. Penyewa yang dihalau secara paksa boleh menyaman tuan rumah untuk pencerobohan dan ganti rugi, dan Seksyen 8 Akta yang sama membenarkan penghuni yang disingkir tanpa kebenaran sah memohon untuk dikembalikan milikan. Ringkasnya, hanya bailif mahkamah, atas perintah mahkamah, yang boleh mengeluarkan penyewa secara sah.
Apakah langkah pertama yang betul sebelum ke mahkamah?
Langkah pertama ialah menamatkan penyewaan secara sah. Lazimnya tuan rumah menghantar surat peringatan menuntut bayaran sewa tertunggak dahulu, dan jika penyewa masih ingkar, menyampaikan Notis Untuk Keluar (Notice to Quit) untuk menamatkan penyewaan. Jika perjanjian sewa menetapkan tempoh notis, kedua-dua pihak terikat dengan terma itu. Jika tiada klausa tempoh notis, tempoh yang munasabah mesti diberi mengikut jenis penyewaan.
Mahkamah telah menjelaskan prinsip ini dalam beberapa kes. Dalam Saadian bte Karim v Ong Ting Chai [1996] 5 MLJ 646, bagi penyewaan berkala kurang setahun, notis hendaklah satu tempoh penuh, contohnya sebulan notis bagi penyewaan bulanan, dan berakhir pada hujung tempoh yang lengkap. Bagi premis perniagaan pula, dalam JR Lincks Educational Consultants Sdn Bhd v Goh & Sons Enterprise Sdn Bhd [2008] 3 CLJ 815, mahkamah memutuskan notis yang munasabah bagi penyewaan tempoh tetap premis perniagaan tidak kurang daripada tiga bulan. Pentingnya notis yang betul ditegaskan dalam Yeoh Pang Kwan v William Janz [1972] 1 MLJ 25, iaitu kegagalan memberi notis yang mencukupi menjadikan penamatan penyewaan tidak berkesan. Membuktikan penyampaian Notis Untuk Keluar yang sah amat penting kerana ia menjadi asas tindakan mahkamah selepas itu.
Bagaimana memfailkan tindakan untuk mendapatkan milikan kosong?
Sekiranya penyewa masih enggan keluar selepas tempoh notis tamat, tuan rumah perlu memfailkan tindakan di mahkamah untuk mendapatkan milikan kosong (vacant possession). Bagi bekas penyewa yang penyewaannya telah ditamatkan tetapi masih menduduki premis, saluran yang betul ialah tindakan melalui Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan, di mana tuan rumah boleh menggabungkan tuntutan milikan kosong dengan tuntutan sewa tertunggak dan ganti rugi dalam satu tindakan.
Perlu diberi perhatian, prosedur ringkas di bawah Aturan 89 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (Rules of Court 2012) tidak sesuai untuk bekas penyewa. Aturan 89 hanya untuk penceroboh semata-mata (bare squatters), iaitu mereka yang masuk menduduki tanah tanpa apa-apa hak, kebenaran, atau lesen dari mula. Penyewa yang asalnya masuk dengan kebenaran tuan rumah, kemudian terus menduduki premis selepas penyewaan tamat, tidak termasuk dalam kategori ini, dan jika isu boleh dibicarakan (triable issue) timbul, bidang kuasa ringkas itu terbatal. Oleh itu, tindakan Writ adalah saluran yang lebih selamat bagi kes tuan rumah dan penyewa.
Mahkamah yang betul bergantung kepada nilai tuntutan, iaitu Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen mengikut amaun yang dituntut. Selepas mahkamah memberi Perintah Milikan, tuan rumah memohon Writ Milikan (Writ of Possession), dan bailif mahkamah akan menguatkuasakan pengeluaran penyewa daripada premis. Inilah satu-satunya cara penyewa boleh dikeluarkan secara fizikal yang sah.
Bolehkah saya tuntut sewa tertunggak dan sewa berganda?
Boleh. Selain milikan kosong, tuan rumah boleh menuntut sewa tertunggak sehingga tarikh penyewa benar-benar keluar. Lebih daripada itu, jika penyewa terus menduduki premis selepas penyewaan tamat tanpa kebenaran tuan rumah, iaitu keadaan yang dipanggil holding over, penyewa boleh dikenakan sewa berganda (double rent) di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 (Civil Law Act 1956). Maksudnya penyewa boleh dipertanggungjawabkan membayar dua kali ganda kadar sewa bagi tempoh ia berlengah keluar.
Mahkamah Persekutuan dalam Rohasassets Sdn Bhd (dahulunya dikenali sebagai Wisma Perkasa Sdn Bhd) v Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020] 1 MLJ 557 menjelaskan prinsip holding over ini dengan terperinci, manakala Mahkamah Rayuan dalam Imbi World Sdn Bhd v Deluxe Tours Sdn Bhd [1997] 3 MLJ 531 mengesahkan tuan rumah berhak menuntut sewa berganda dan ganti rugi akibat penyewa berlengah keluar selepas Notis Untuk Keluar tamat. Namun ada satu amaran penting, iaitu jika tuan rumah terus menerima bayaran sewa selepas penyewaan tamat, penyewa mungkin dianggap menduduki premis dengan kebenaran, dan hak sewa berganda boleh terjejas. Oleh itu, tindakan tuan rumah perlu konsisten dengan niat untuk menamatkan penyewaan.
Apakah Writ Distres dan bagaimana ia berfungsi?
Writ Distres (Warrant of Distress) di bawah Akta Distres 1951 (Distress Act 1951) ialah satu lagi saluran khusus untuk memulihkan tunggakan sewa, berasingan daripada tindakan milikan. Tuan rumah memfailkan permohonan ex parte melalui Saman Pemula, menggunakan Borang 184 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, kepada Hakim atau Pendaftar. Jika diluluskan, mahkamah mengeluarkan waran dan bailif akan menyita barang alih kepunyaan penyewa di premis. Barang yang disita kemudian boleh dilelong di lelongan awam, dan hasil jualan digunakan untuk membayar tunggakan sewa serta kos, manakala baki diserahkan kembali kepada penyewa.
Beberapa had penting perlu diingat. Pertama, Writ Distres hanya meliputi tunggakan sewa untuk tempoh tidak melebihi dua belas bulan lengkap sebelum tarikh permohonan. Kedua, ia hanya untuk sewa, bukan untuk menuntut bil utiliti, kos pembaikan, kos pembersihan, atau sewa berganda. Ketiga, jualan barang yang disita tidak boleh dibuat kurang daripada enam hari dari tarikh notis jualan. Mahkamah yang betul juga bergantung kepada jumlah tunggakan, iaitu Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen mengikut amaun. Writ Distres berguna apabila penyewa masih menduduki premis dan ada barang bernilai di situ, tetapi ia perlu digunakan dengan berhati-hati supaya tidak menyita barang yang dikecualikan.
Barang apa yang tidak boleh disita di bawah Writ Distres?
Akta Distres 1951 mengecualikan beberapa jenis barang daripada sitaan. Antaranya barang yang sedang digunakan, alat dan perkakas kerja jika ada harta alih lain yang mencukupi, pakaian dan tilam yang perlu untuk penyewa dan keluarganya, serta barang yang dipegang penyewa untuk diproses dalam perniagaan biasanya. Penting juga, barang milik pihak ketiga yang dikecualikan, iaitu barang milik suami atau isteri penyewa, barang di bawah perjanjian sewa beli (hire purchase) atau bil jualan, dan barang milik orang lain yang berada dalam simpanan penyewa atas kebenaran pemilik sebenar. Jika barang pihak ketiga atau barang dikecualikan tersilap disita, atau sitaan itu menyalahi undang-undang, penyewa atau pemilik sebenar boleh memohon kepada Hakim untuk membatalkan atau menggantung waran, atau melepaskan barang yang disita. Inilah sebabnya proses distres elok dijalankan dengan nasihat peguam supaya tidak menjadi sitaan yang salah.
Berapa lama tempoh had masa untuk menuntut sewa tertunggak?
Tuntutan sewa dan tuntutan di bawah kontrak penyewaan tertakluk kepada tempoh had masa, iaitu secara amnya enam (6) tahun dari tarikh tunggakan menjadi kena bayar, menurut Akta Had Masa 1953. Jika tuan rumah lewat menuntut melebihi tempoh ini, tuntutan boleh dihalang sepenuhnya walaupun hutang sewa itu sah. Oleh itu, bertindak awal bukan sahaja memelihara bukti dan meningkatkan peluang pemulihan, malah mengelak isu had masa, dan mengelak penyewa sempat melupuskan aset atau hilang.
Bolehkah penyewa kontra sewa dengan deposit?
Tidak boleh. Deposit sewa bukan bayaran sewa pendahuluan, sebaliknya ia ialah jaminan (security) yang dipegang oleh tuan rumah sepanjang tempoh penyewaan. Penyewa tidak boleh mengarahkan deposit dikontra (set off) dengan sewa, contohnya dengan menganggap deposit itu sebagai sewa bulan terakhir lalu berhenti membayar. Deposit hanya akan dipulangkan oleh tuan rumah selepas tamat penyewaan, setelah disahkan tiada tunggakan sewa, tiada kerosakan harta, dan tiada bil tertunggak. Jika ada tunggakan atau kerosakan, tuan rumah berhak menolaknya daripada deposit terlebih dahulu sebelum memulangkan baki, jika ada. Oleh itu, deposit bukan jalan untuk penyewa mengelak bayaran sewa, dan dari pihak tuan rumah pula, deposit tidak memberi hak untuk menghalau penyewa secara paksa.
Apakah nasihat praktikal untuk tuan rumah?
Pertama, sediakan perjanjian sewa yang lengkap dan jelas, termasuk klausa tempoh notis, kadar sewa, deposit, dan akibat ingkar bayaran. Kedua, simpan semua rekod seperti perjanjian, resit, dan komunikasi dengan penyewa. Ketiga, apabila berlaku ingkar bayaran, bertindak awal dan ikut prosedur, iaitu surat peringatan, Notis Untuk Keluar, kemudian tindakan mahkamah. Keempat, jangan sekali-kali mengambil tindakan main hakim sendiri seperti menukar kunci atau memotong bekalan, kerana ia menyebabkan tuan rumah berdepan risiko didakwa dan hanya melengahkan pemulihan hartanah. Dengan mengikut langkah yang betul dari awal, tuan rumah melindungi hak sendiri sambil mematuhi undang-undang.
Nota: Maklumat ini bersifat pendidikan dan umum sahaja, bukan nasihat guaman untuk kes tertentu. Tempoh notis, pilihan mahkamah, kos, dan pengiraan sewa berganda bergantung kepada fakta dan terma perjanjian setiap kes. Sila sahkan kedudukan terkini pada tarikh tindakan diambil.
